주택임차권등기명령, 세입자가 반드시 알아야 할 2025 필수 제도

 

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 이사를 하지 못하는 상황, 생각보다 흔합니다.
특히 이사 날짜는 다가오고, 집주인은 시간만 끌고 있다면 임차인은 ‘이사도, 보증금 회수도’ 둘 다 놓치게 되죠.

 

이럴 때 임차인이 집을 먼저 비우면서도 법적 권리를 잃지 않도록 돕는 제도가 바로 ‘주택임차권등기명령’입니다.
간단히 말하면, “이사 먼저 가고, 대항력은 등기로 남기는 방법”이에요.

 

이 번글에서는 주택임차권등기명령의 신청자격과 조건 필수 서류등에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택임차권등기명령이란?

주택임차권등기명령이란

 

 

 

주택임차권등기명령은 「민사집행법」 제6조의2에 근거한 제도로,
임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택을 퇴거하면서도 임차인으로서 권리를 등기로 남기는 제도입니다.

 

일반적으로 대항력(보증금 우선변제권)은 전입신고와 실거주를 통해 유지되지만, 이사를 가면 대항력이 사라집니다.
주택임차권등기명령을 활용하면 이사를 가더라도 전입 상태와 동일한 효력을 인정받을 수 있어요.

 

등기부등본상 ‘임차권등기’가 기재되어, 향후 경매·소송 등에서 우선변제권, 배당권리, 반환 청구권을 유지할 수 있는 강력한 증거로 작용합니다.

 

 

 

어떤 상황에서 필요할까?

필요한 상황

 

 

 

이 제도는 세입자가 정당하게 계약을 종료했음에도 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 가장 유용합니다.

 

 

• 전세 계약이 종료됐지만, 보증금을 받지 못한 상황
• 새 집 이사 일정이 잡혀 더 이상 연기할 수 없는 경우
• 소송을 진행하기 전, 권리를 미리 확보해두고 싶은 경우
• 집주인 연락 두절·회피 등으로 직접 협상이 어려운 경우
• 깡통전세 또는 경매 위험이 있는 주택에 거주 중인 경우

 

 

신청 자격 및 조건

신청 자격과 조건

 

 

 

다음 요건을 모두 충족해야 신청 가능합니다.

 

1. 임대차 계약이 종료되었을 것 (기간 만료 또는 합의 해지 포함)
2. 보증금 전액을 돌려받지 못했을 것
3. 계약 당시 전입신고와 확정일자를 갖췄을 것
4. 주택에 실제 거주했거나, 전입 기간이 명확할 것
5. 이사(퇴거) 예정이거나 이미 퇴거한 상태일 것

 

※ 참고로, 계약 종료 이전에는 신청이 불가능합니다. 퇴거 전에 신청서를 제출하되, 퇴거 예정일 이후 효력이 발생합니다.

 

 

 

신청 절차 및 준비 서류

신청 절차 서류

 

 

 

신청은 주택 소재지 관할 지방법원에 직접 또는 온라인(전자소송) 으로 접수할 수 있어요.
일반적으로 신청 → 결정 → 등기 완료까지 약 2~4주 소요됩니다.

 

 

[필수 서류]

• 임대차계약서
• 확정일자 받은 계약서 사본
• 주민등록등본 (전입 및 퇴거 사실 포함)
• 보증금 미반환 진술서 또는 사유서
• 신분증 사본
• 퇴거 예정일 입증 자료 (이사계약서, 새 임대차계약서 등)

[진행 순서]

1. 신청서 작성 및 관할 법원 접수
2. 법원에서 임대인에게 의견서 제출 기회 부여 (기한: 1~2주)
3. 임대인 이의 없거나 반박이 부적절할 경우, 등기명령 ‘결정’
4. 결정문 수령 후 → 관할 등기소 제출 → 임차권 등기 완료

※ 임차인이 등기를 마친 후에는 이사할 수 있고, 법적 권리도 유지됩니다.

 

 

“임차권등기 완료 여부는 인터넷등기소에서 등기부등본으로 바로 확인할 수 있어요.”

 

대법원 인터넷등기소 바로가기

 

 

 

 

임차권등기의 효력과 한계

임차권등기의 효력과 한계

 

 

 

[효력]

 

• 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권 유지
• 등기부등본에 기재되어 새 소유자, 제3자에게도 권리 주장 가능
• 보증금 반환 소송 시, 법원이 임차권자 지위를 인정
• 경매·공매 시 배당순위 보호 가능

 

[한계]

 

• 등기 자체가 보증금을 돌려주는 수단은 아님
• 임대인이 적극 반박하거나, 계약종료 사실을 부인할 경우 소송 병행 필요
• 등기를 말소하지 않으면 향후 불이익(예: 신용·거래) 발생 가능

 

 

반드시 알아야 할 실무 팁

 

 

• 등기 완료 전에는 절대 주소 이전(전출) 하지 마세요.
• 이사 당일 등기소 방문 일정까지 사전에 예약해두는 것이 좋아요.
• 결정문 수령 후, 등기소에 제출하지 않으면 효력 없음
• 보증금 반환 소송 시 ‘임차권등기명령 결정문’은 증거로 매우 유효
• 보증금을 전액 회수한 후에는 등기 말소 신청 반드시 해야 합니다

 

 

📌 FAQ (자주 묻는 질문)

자주 묻는 질문

 

 

 

Q1. 월세 세입자도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 원칙적으로는 가능하지만, 월세의 경우 대항력이나 우선변제권 인정 범위가 전세보다 불리할 수 있으므로 사전 법률 상담을 권장합니다.

 

 

Q2. 등기 후 몇 년까지 효력이 유지되나요?
A. 등기 자체는 말소 전까지 유지됩니다. 다만, 보증금 반환 청구권은 통상 3년 시효가 적용되므로 시효 내에 권리를 행사해야 합니다.

 

 

Q3. 임대인이 이의신청하면 무조건 기각되나요?
A. 아닙니다. 단순한 거부나 막연한 주장만으로는 기각되지 않으며, 법원은 계약 종료 여부·보증금 미지급 여부를 종합적으로 판단합니다.

 

 

Q4. 보증금을 일부만 돌려받은 경우에도 신청할 수 있나요?
A. 가능합니다. 일부 금액이 남아 있더라도 그 미반환분에 대해 권리를 주장할 수 있습니다. 진술서에 정확한 금액을 기재해야 합니다.

 

 

Q5. 신청 비용은 얼마나 드나요?
A. 인지대 약 1,000원 내외 + 송달료 약 5,000~7,000원 수준입니다. 법무사를 통할 경우 수임료는 별도로 발생할 수 있습니다.

 

 

Q6. 보증금을 받았는데 등기 말소를 안 하면 문제가 되나요?
A. 네. 향후 부동산 거래 시 해당 주택의 등기부에 ‘임차권 등기’가 남아 있으면 새 임차인 계약이나 매매에 장애가 되며, 민원 발생 소지도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

마무리 정리

 

 

주택임차권등기명령은 임차인이 계약 종료 후 이사를 먼저 가야 하는 상황에서도 보증금 반환 권리를 안전하게 확보할 수 있는 유일한 제도입니다.

 

비용도 적고 절차도 비교적 간단하지만, 실제 권리행사를 위해서는 타이밍과 서류 준비가 핵심입니다.
계약 만료일이 다가오는데 집주인이 반환을 미루고 있다면, 미리 이 제도를 알아두고 준비해보세요.

 

 

 

 

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