계약갱신청구권 실전 가이드: 보증금, 해지, 거절 사례까지

 

2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에서 가장 큰 변화 중 하나는 ‘계약갱신청구권’ 제도 도입이에요. 임차인이 단 한 번, 기존 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 보장해주는 법적 권리죠.

 

하지만 실무에선 행사 시기부터 방법, 임대인의 거절 사유, 계약 갱신 후 중도 해지 가능 여부까지 헷갈리는 부분이 많아요. 특히 문자 통보 타이밍이나 실거주 이유 거절이 허위로 드러나는 경우도 적지 않죠.

 

오늘은 계약갱신청구권에 대해 법률과 현실 사이의 간극을 줄여주는 실제 사례 중심의 안내서로 정리해드립니다.

 

 

 

 

 

 

계약갱신청구권이란?

 

계약갱신 청구권

 

 

 

계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차 계약을 1회에 한해 2년 연장할 수 있는 권리입니다. 임대인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없도록 만든 임차인 보호 장치죠.

 

기존 임대차 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 갱신 의사를 밝히면 법적 효력이 생깁니다.

 

갱신 후 총 4년까지 동일한 주택에서 거주할 수 있으며, 임대료 인상은 최대 5% 이내로 제한돼요. 이는 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있습니다.

 

묵시적 갱신(양측이 말없이 계약을 연장하는 것)과는 다르게, 임차인의 명시적 통보가 필요하다는 점을 꼭 기억하세요.

 

 

 

 

누가 청구할 수 있을까?

 

청구 자격 조건

 

 

 

모든 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 건 아니에요. 다음 조건을 충족해야 합니다.

 

 

• 임대차계약의 **임차인이 개인(자연인)**일 것
• 해당 주택이 주택임대차보호법상 주택에 해당할 것
• 실제 거주 중인 주택일 것
• 계약 만료일 기준 2년 이내일 것
• 동일 임대차 관계에서 1회도 갱신청구권을 사용하지 않았을 것
• 전입신고와 확정일자 등록이 되어 있을 것

오피스텔, 상가, 법인 명의 임차인은 이 권리를 행사할 수 없습니다.

 

 

 

 

언제, 어떻게 행사해야 할까?

 

행사 방법과 시기

 

 

 

계약갱신청구권은 임대차 계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있어요.

 

이 시기 내에 문자, 이메일, 내용증명, 등기우편 등 기록이 남는 방식으로 의사를 명확히 표현해야 합니다. 구두 통보만으로는 증거가 남지 않아 법적 보호를 받기 어렵습니다.

 

 

예시) “2025년 11월 30일 계약 종료 예정이므로, 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하고자 합니다.”

이메일이나 문자로 보낼 땐 발신일과 수신자 정보를 명확히 기재하는 것이 좋아요.

 

 

 

 

임대인은 언제 거절할 수 있을까?

 

임대인의 거절 사유

 

 

 

계약갱신청구권은 원칙적으로 거절할 수 없지만, 아래의 정당한 사유가 있다면 임대인이 거절할 수 있어요.

 

 

1. 직계존비속의 실거주 계획
2. 임차인의 계약 위반 (월세 연체, 무단 전대, 주택 훼손 등)
3. 철거 또는 재건축이 필요한 경우
4. 법령상 갱신이 금지된 주택
5. 주택이 경매·공매로 소유권이 이전된 경우

 

단, 실거주 목적 거절은 실제로 거주해야 하며, 그렇지 않을 경우 손해배상 대상이 될 수 있어요.

전입신고 및 수도·전기 사용 내역 등으로 실거주 여부가 판단됩니다.

 

 

 

계약 갱신 후 해지는 가능할까?

 

계약 갱신 후 해지

 

 

 

 

임차인은 계약갱신 이후라도 3개월 전 통보 시 중도 해지 가능합니다.

 

단, 임대인의 동의 없이 갑작스럽게 퇴거하면 위약 책임이 발생할 수 있으므로, 합의서 작성 또는 문서화된 해지 통보가 필요해요.

임대인은 갱신계약 중 원칙적으로 중도 해지가 불가능하며, 임차인의 중대한 계약 위반이 있을 때만 해지할 수 있어요.

 

 

실무상 꼭 알아야 할 유의사항

 

• 갱신 통보는 서면으로 남겨야 효력 확보
• 계약 조건 변경 시, 계약서로 명확히 기록
• 보증금 증액은 최대 5%까지 가능
• 중개 수수료는 갱신계약에 해당되지 않음
• 확정일자·전입신고 반드시 유지

 

 

또한, 계약갱신 후에 임대인이 집을 팔거나 담보를 설정하는 경우도 생기기 때문에, 등기부등본을 한 번 더 확인하는 것도 안전한 방법입니다.

 

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

자주 묻는 질문

 

 

 

Q. 계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
A. 동일 계약 관계에서 단 1회만 행사 가능합니다.

 

 

Q. 계약 만료일을 지나면 청구권 못 쓰나요?
A. 네. 6개월~2개월 사이에 행사하지 않으면 권리를 상실합니다.

 

 

Q. 임대인이 실거주 이유로 거절했는데 실제로 안 살면?
A. 손해배상 청구가 가능합니다. 허위 사유는 불법입니다.

 

 

Q. 계약 갱신했는데 바로 나가고 싶어요. 가능할까요?
A. 임대인과 협의해 조기 해지하는 것은 가능하나, 일방적 퇴거 시 위약금이나 손해배상 위험이 있습니다.

 

 

 

 

결론적으로, 계약갱신청구권은 임차인의 거주 안정권을 보호하는 중요한 제도이지만, 법적 요건과 시기를 정확히 지켜야만 실질적인 보호를 받을 수 있습니다.

 

임대인과 임차인 모두가 법적 권리와 의무를 잘 알고 명확한 문서화를 통해 분쟁 없이 임대차 계약을 유지해 나가시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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